當(dāng)你老了，頭白了，睡意昏沉，
爐火旁打盹，請取下這部詩歌，
慢慢讀，回想你過去眼神的柔和，
回想它們昔日濃重的陰影；

多少人愛你青春歡暢的時辰，
愛慕你的美麗，假意或真心，
只有一個人愛你那朝圣者的靈魂，
愛你衰老了的臉上痛苦的皺紋；

垂下頭來，在紅光閃耀的爐子旁，
凄然地輕輕訴說那愛情的消逝，
在頭頂?shù)纳缴纤従忰庵阶樱?BR>在一群星星中間隱藏著臉龐。

袁可嘉 譯

中國將走以內(nèi)需為主的結(jié)構(gòu)調(diào)整道路，我覺得這是“十二五”規(guī)劃的主題。
    ——中共十七屆五中全會10月18日閉幕。按照慣例，會后就《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃的建議》向有關(guān)部門征求意見。國家發(fā)改委中國宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)會秘書長王建表示，全球經(jīng)濟(jì)在兩三年內(nèi)都不可能走出衰退，在這個過程中，如果中國不能轉(zhuǎn)向開發(fā)內(nèi)需的話，將喪失經(jīng)濟(jì)增長動力。

“限購令”猶如糧票。
    ——隨著廣州宣布限制每戶家庭購買一套房后，已有北京、上海、廈門等13大城市出臺住宅限購令。限購令如同計劃經(jīng)濟(jì)年代的票證。當(dāng)年，國內(nèi)各式物資十分緊缺，為公平分配各種短缺物資，政府推出了各種票證，諸如糧票、糖票等。同樣，住房限購令也是一種配額管制，由于信息與激勵方面的原因，政府往往無法準(zhǔn)確預(yù)測人們的住房需求。計劃經(jīng)濟(jì)時代物品票證經(jīng)驗與邏輯告訴我們，票證作用于供求雙方的同時，會導(dǎo)致物品奇缺，質(zhì)量低下，同樣，限購令作用于住房供求雙方的結(jié)局，也將很可能導(dǎo)致住房緊缺、質(zhì)量下降、價格高昂的不良結(jié)局。

如果只“破”不“立”，只“堵”不“疏”，那么，中國經(jīng)濟(jì)的市場活力就會在盲目的“結(jié)構(gòu)調(diào)整”中逐漸消失。
    ——復(fù)旦大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長孫立堅認(rèn)為，中國當(dāng)下的結(jié)構(gòu)調(diào)整要兼顧經(jīng)濟(jì)活力，不能忽視自由貿(mào)易和節(jié)能減排的理念“共同并舉”的重要性，以及結(jié)構(gòu)調(diào)整和“新的增長點”相輔相成的關(guān)系建立。

須忍受更高物價是站著說話不腰疼。
    ——10月13日，發(fā)改委專家稱，中國須忍受更高的物價上漲率，現(xiàn)在加息難以控制通脹，且會對經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生負(fù)面影響。該不該加息，何時加息，如何加息，這是決策者考慮的問題。但是物價不同，物價與老百姓的生活密切相關(guān)，物價的任何變化，都會對老百姓的生活產(chǎn)生影響。一個值得注意的現(xiàn)象是，在居民收入占國民收入的比重逐年下降的情況下，生活必需品價格、教育和看病成本等卻在不斷上升，在這樣的情況下，讓百姓提高對物價上漲的忍受度，即使經(jīng)濟(jì)增長保住了，百姓也不會對政府產(chǎn)生信任感。

我們?nèi)绨彦X拿出來捐給一個并不透明、非常弱小、效率很低，甚至還有可能出現(xiàn)腐敗的機(jī)構(gòu)的話，那么社會效益還可能還不如做企業(yè)給社會的貢獻(xiàn)大。
    ——中國陽光文化基金會主席、“巴比”慈善晚宴主持人楊瀾認(rèn)為，中國民間資本的積累僅有改革開放這30年的時間，目前很多企業(yè)處于高速發(fā)展期，它們?nèi)绻诟咝н\作，能夠提供好的產(chǎn)品和服務(wù)，其實應(yīng)該讓一部分資本留在這樣的企業(yè)當(dāng)中，使它能夠發(fā)揮更大的社會效益。

我想，起碼有100萬人夢想擁有我這樣的生活。我只需要保持平靜就好，用一顆平靜的心去對待。
    ——無論是身在中國，還是遠(yuǎn)赴美國，姚明都是人們關(guān)注的焦點，不過姚明表示，他正在學(xué)習(xí)如何掌控他身上所背負(fù)的壓力。

歷經(jīng)三十年，中國企業(yè)仍然處于野蠻生長年代，蒙伊之戰(zhàn)就是野蠻生長時代的標(biāo)志事件。
    ——在“蒙伊之戰(zhàn)”中，我們看到乳業(yè)巨頭們一次次自毀信用長城的行為，三聚氰胺事件使中國食品行業(yè)在國際上遭受整體質(zhì)疑，而此次網(wǎng)絡(luò)攻擊戰(zhàn)則向公眾亮出了某些從業(yè)者黑漆漆的道德底色。可怕的不僅是中國食品、中國產(chǎn)品、中國企業(yè)信譽(yù)受損，甚至政府與法律的公信力也被拉下泥潭。權(quán)貴、暴富、權(quán)力等的結(jié)合，釀造了中國市場極限戰(zhàn)的苦酒，一再讓扎根于傳統(tǒng)商道文化中的信義與公序良俗受到刻骨侵害。

強(qiáng)制的背后是懦弱。
    ——鄭淵潔在他的博客中表示地球上最差的理念是“你必須聽我的”。我們的學(xué)校花十幾年時間將“你必須聽我的”灌輸給學(xué)生。這般長大的孩子，再這般影響后代。有本事的，讓很多人必須聽他的。沒本事的，讓孩子必須聽他的。再沒本事的，就讓寵物必須聽他的。真正有本事的人不會強(qiáng)制別人必須聽他的。因為最強(qiáng)的是民主。

（欄目主持：何佳穎）

    老齡化浪潮正改變著全球的人口結(jié)構(gòu)，影響著經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的未來走勢，中國亦然。與發(fā)達(dá)國家相比，我國老齡化社會具有老化速度快、老齡人口規(guī)模大、未富先老等特點。一般而言，發(fā)達(dá)國家是在實現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)起飛和工業(yè)化完成之后，才進(jìn)入老齡化社會，這時西方國家已開始由生存型社會進(jìn)入發(fā)展型社會的新階段，發(fā)展的目標(biāo)開始逐步聚焦于人的自身發(fā)展；而中國是在低收入水平下進(jìn)入老齡化社會，中國“未富先老”已成為嚴(yán)峻的現(xiàn)實。如電影《楢山節(jié)考》的情節(jié)一樣，限于現(xiàn)實經(jīng)濟(jì)狀況和文化傳統(tǒng)，中國的老人往往被動或主動地承擔(dān)著種種責(zé)任，過著沉重而普遍沮喪的老年生活。當(dāng)全社會都在追尋幸福感的時候，而老齡群體也需要更多才能迎來璀璨的生命之光，如制度保障、生活意旨、精神支撐……

    中國自1999年以來就已進(jìn)入了老年型國家。目前我國60歲以上老年人口已達(dá)1.6億，據(jù)統(tǒng)計，到21世紀(jì)中葉老年人口將超過4億，占全國總?cè)丝诘?8％，即每4個人中就有一位老年人。借鑒西方社會的房地產(chǎn)發(fā)展軌跡，諸多中國開發(fā)商開始關(guān)注這個無限廣闊的未來市場。誰也不會否認(rèn)，中國的人口紅利正在向老齡市場轉(zhuǎn)移。但是，養(yǎng)老地產(chǎn)作為地產(chǎn)發(fā)展的高端、精細(xì)化產(chǎn)品，絕不像中國商品房市場剛起步時搞“歐陸風(fēng)情”抑或“地中海風(fēng)格”那般可以快速上馬、即刻得道。中國養(yǎng)老地產(chǎn)正如革命時代前程遠(yuǎn)大、天賦異稟的年輕人，雖每個人都看好他的未來，但他仍需發(fā)奮努力才能撇去籠罩在前途上的陰霾和束縛。
    如同社會革命一樣，養(yǎng)老地產(chǎn)首先要破局的是傳統(tǒng)文化和消費觀。有著“孝義”思想積淀的中國傳統(tǒng)文化背景下，天倫之樂的重要標(biāo)準(zhǔn)就是三代同堂的生活方式。況且，中國人尤重家庭觀念，絕大多數(shù)老人仍首選居家養(yǎng)老，同家人分離并且具有集體生活意味的養(yǎng)老院往往只是退而求其次的選擇。
    從純商業(yè)操作層面看，養(yǎng)老地產(chǎn)亟待求解的還有“最適宜養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的商業(yè)模式以及產(chǎn)業(yè)鏈”這一問題。事實上，也正是困惑于此，才致使早就動心的萬科等大型地產(chǎn)商遲遲未能“入市”。
    目前，養(yǎng)老地產(chǎn)主要的產(chǎn)品形態(tài)包括：保險資金推出的升級版的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，如養(yǎng)老院，把養(yǎng)老地產(chǎn)視做商業(yè)地產(chǎn)項目長期經(jīng)營；開發(fā)商推出的養(yǎng)老地產(chǎn)項目，以頤和地產(chǎn)為例，其采取在項目開發(fā)過程中配建針對老人的住宅，并計劃未來在全國20多個項目中，都設(shè)置針對老人群體的產(chǎn)品；而北京太陽城公司則打出了全項目的養(yǎng)老地產(chǎn)牌。
    當(dāng)然，不管哪一種產(chǎn)品形態(tài)，可持續(xù)發(fā)展的商業(yè)模式才是作為商業(yè)機(jī)構(gòu)的開發(fā)企業(yè)所關(guān)注的。國內(nèi)開發(fā)商在養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利模式方面也多種形式并存：“長期持有”、“出售”和“出售與持有相結(jié)合”。
    相對而言，“持有+銷售”模式更適合實際需求，也為西方發(fā)達(dá)國家所普遍采用，而這一模式也更加考驗企業(yè)自身經(jīng)營能力。
    養(yǎng)老地產(chǎn)要求將地產(chǎn)產(chǎn)品與老年人所享受的社會福利相結(jié)合，這就決定了此類項目租售方式將比普通住宅更為復(fù)雜；另一方面，一般房地產(chǎn)項目都是通過住宅產(chǎn)品銷售來獲取利潤，物業(yè)服務(wù)僅占利潤的很少部分，但養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利模式卻需要產(chǎn)品銷售和物業(yè)服務(wù)兩方面并重。可以看出，養(yǎng)老地產(chǎn)是一項長期而艱巨的工程，其盈利模式對投資方是很大考驗。所以，中國養(yǎng)老地產(chǎn)的另外一項重要“革命任務(wù)”，就是相關(guān)服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈的建造。如果將養(yǎng)老地產(chǎn)單純理解為蓋房子，其空間其實很有限；養(yǎng)老地產(chǎn)真正的利潤增長點，恰恰潛伏在“養(yǎng)老”整條產(chǎn)業(yè)鏈之中。
    國內(nèi)來看，在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈的打造上，親和源老年公寓和杭州的金色年華老年社區(qū)屬于較成功的典型。在親和源社區(qū)內(nèi)配置有專業(yè)的護(hù)理醫(yī)院和頤養(yǎng)院，功能齊全的健康會所、配餐中心、老年大學(xué)、圖書館、文體活動室、咖啡廳，標(biāo)準(zhǔn)的門球場、迷你高爾夫等。也有的老年社區(qū)開發(fā)商并不是在延伸養(yǎng)老地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈，而是將養(yǎng)老跟其他產(chǎn)業(yè)結(jié)合在一起，制造一個新的產(chǎn)業(yè)鏈，北京昌平的泰生祥和，就是在養(yǎng)老地產(chǎn)基礎(chǔ)上結(jié)合養(yǎng)生餐飲產(chǎn)業(yè)，實行互動。
    另外，也有些開發(fā)商加強(qiáng)養(yǎng)老方面的服務(wù)，卻并非想要經(jīng)營純粹的養(yǎng)老社區(qū)，而是為項目增加附加值，制造銷售賣點。比如綠城近兩年提出了“綠城園區(qū)服務(wù)體系”，其中很重要兩點就是針對老人、孩子的服務(wù)。
    由上我們基本可以斷言，“養(yǎng)老地產(chǎn)”是否獲得良性發(fā)展，關(guān)鍵在于產(chǎn)業(yè)鏈的打造。所以就有專家認(rèn)為，事實上有三類企業(yè)最適合進(jìn)行養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)：一類是醫(yī)療機(jī)構(gòu)；第二類是保險公司，修訂后的保險法確認(rèn)了保險資金可以進(jìn)行不動產(chǎn)開發(fā)，但必須是持有型的商業(yè)地產(chǎn)，這就包括養(yǎng)老地產(chǎn)；第三類則是具有商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營經(jīng)驗的開發(fā)企業(yè)，養(yǎng)老地產(chǎn)從本質(zhì)來說靠近商業(yè)地產(chǎn)。
    雖然中國養(yǎng)老地產(chǎn)面臨如此之多的開創(chuàng)性的艱巨命題，但我們都清楚，這場革命似乎是遲早要來的。設(shè)想下本世紀(jì)中葉年輕人的負(fù)擔(dān)就會明白，唯有適合中國國情的養(yǎng)老地產(chǎn)才能真正稱得上“居住改變中國”，它不僅改變部分人的居住形態(tài)，甚至可能改變許多國人的生活方式、家庭觀、倫理觀。所以，在這種開創(chuàng)性的工作緩步啟動之前，看清它身上的枷鎖也是非常必要的，這就是我們要說的“三座大山”。
    可能不意外，養(yǎng)老地產(chǎn)的第一個難題就是政策空窗。所謂養(yǎng)老地產(chǎn)，是依據(jù)老年人的特點和需求設(shè)計，建造的專供老年人居住的住宅。而要達(dá)到這一需求，就必須考慮到很多細(xì)節(jié)問題，比如項目中有慢速醫(yī)用擔(dān)架梯、無障礙環(huán)回通道、風(fēng)雨連廊、緊急報警按鈕、扶手等設(shè)施。工程量比普通公寓要大得多，而且老年住宅還需要設(shè)置老年大學(xué)、護(hù)理中心、休閑商業(yè)中心等配套，前期的投入至少要比普通住宅高50%以上。而在項目建成后，還有各種設(shè)施的運行與社區(qū)服務(wù)的展開，其運行成本也遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于一般住宅。
    它巨大的投入和緩慢的收益，使得其發(fā)展需要依靠國家配套政策的大力支持。因此有不少專家稱，養(yǎng)老地產(chǎn)本質(zhì)上類似于保障性住房。而目前，國家對于建設(shè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)確有一些優(yōu)惠政策，前提是必須將養(yǎng)老作為一項非盈利事業(yè)來操作，而房子只要拿來賣，政府就會認(rèn)為屬于房地產(chǎn)“暴利”領(lǐng)域，無法給予支持。
    第二個難題，養(yǎng)老地產(chǎn)所需要的資金也很難得到國內(nèi)銀行及金融市場的支持。銀行對房地產(chǎn)現(xiàn)有的估值體系與養(yǎng)老地產(chǎn)還存在距離。
    最后一個大難題，也是養(yǎng)老住宅開發(fā)面臨的瓶頸之一，就是土地的獲取方式。建立一個養(yǎng)老社區(qū)，往往需要整片的巨幅土地，這在很多城市根本毫無可能。此外，土地性質(zhì)也是一個關(guān)卡。帶有一定社會福利性的養(yǎng)老地產(chǎn)用地是屬于經(jīng)營性的還是非經(jīng)營性的，是應(yīng)該通過協(xié)議轉(zhuǎn)讓還是招拍掛，這些政策在地方并沒有得到細(xì)化落實。
    面朝大海，春暖花開，固然我們都期待自己的老年居所會是這樣一棟別墅，但實際上，我們中的大多數(shù)人最現(xiàn)實的歸宿卻仰仗于養(yǎng)老地產(chǎn)先行者們的探索和突破。養(yǎng)老地產(chǎn)闊步前行，不僅是地產(chǎn)商們在期待。

（陳廳，地產(chǎn)從業(yè)人士，地產(chǎn)評論家）

    衰老，是我們每個人在人生階段中都必然面對的。小時候，我們眼里爺爺奶奶是老人；待長大，不知不覺中父母也變成了老人；而當(dāng)年華逝去，我們自己也終會成為老人。人生在世，生老病死，老年只是生命的一個必經(jīng)階段，而對待衰老的態(tài)度背后，卻體現(xiàn)的是一種生活的價值觀。
    中國人講究孝道，作為子女要對父母盡孝直至養(yǎng)老送終，所謂養(yǎng)兒防老，如果有為人父母的對孩子不好，圍觀者嘴邊上的話就是：看你老了誰養(yǎng)活你。如此一來，父母撫養(yǎng)子女，在某種程度上就成了養(yǎng)老的一種投資，這種說法可能過于不近人情，但在中國的傳統(tǒng)文化中，孝道的確是一種近乎宗教情懷的倫理道德觀。中國素有“以孝治天下”歷史，在明朝，一個官員對父母是否盡孝直接關(guān)乎一生的仕途；孟子有言，“事孰為大，事親為大”；而在《二十四孝》中，這種極端教義式的文本，更是以不近人情的方式要求著子女不惜一切代價滿足父母的要求。
    在中國的傳統(tǒng)家庭觀念中，子女要“事親為大”，而父母在撫養(yǎng)孩子的時候更要傾盡所能，來讓子女擁有物質(zhì)財富和社會地位，所以當(dāng)中國的房價非年輕人所能承受時，很多家庭都在用兩代人的積蓄來買一套房子。當(dāng)父母們感到自己能起到的作用越來越少時，他們常常感嘆“老了，不中用了”，他們還常常因為自己給子女帶來的負(fù)擔(dān)和麻煩感到愧疚，當(dāng)他們的生命還在延續(xù)，僅僅因為對子女來說沒有實際物質(zhì)上的幫助，就認(rèn)為自己的生命已經(jīng)失去了意義。
    所以，且不說養(yǎng)兒防老是一種投資，單就我們中國人的家庭觀念來講，處處體現(xiàn)的更是一種相互依附的關(guān)系。在李安的《推手》中，當(dāng)郎雄飾演的父親不遠(yuǎn)萬里投奔在美國安家的兒子時，和美國兒媳婦之間的沖突都是東西方文化上的種種不同，而家庭觀則是文化沖突的根源——美國兒媳婦首先不習(xí)慣的，就是成家以后的兒子為什么要和父親常年住在一起。美國人眼中的家庭構(gòu)成即一對夫婦和他們未成年的孩子，而中國人則把四世同堂視為家庭幸福的圖騰。李安成長在臺灣傳統(tǒng)式的中國家庭，后來求學(xué)美國，經(jīng)歷了東西方文化的熏陶并能游刃自如，他的第一部電影長片，也是他“父親三部曲”的首部，便是放在了異國文化的背景之下，這其中顯然有他自身經(jīng)歷的映射。
    小津安二郎，另一個享譽(yù)國際的東方導(dǎo)演，在他細(xì)膩而平靜地拍攝日本普通人的生活的時候，總是掩飾不住對老人的悲觀和憐憫，所以他的很多電影都在表達(dá)人到老年孤苦伶仃的情形。在他平行的攝影角度中，榻榻米上的老人總是對老年無所依有著深深的恐懼和無奈，《東京物語》中，夫妻兩人在兒子和女兒那里總是覺得沒有歸宿，找不到他們想要的那種溫馨康樂的晚年向往；而《秋刀魚之味》，則以一種夸張的形式，表現(xiàn)了曾經(jīng)是二戰(zhàn)海軍的老父親對女兒的依賴——為了讓女兒多陪伴自己一段時間，他甚至都不想讓女兒出嫁。而小津安二郎自己則出于對家庭生活盡頭的恐懼，一生未婚。這都是典型的東方思維，在中國，解決這個問題的方式便是局限于以“孝道”為綱的家庭教育，而單純以“孝”來培養(yǎng)和維系兩代人關(guān)系最悲涼的結(jié)局，便是兩代人的依附關(guān)系最終成為感情的枷鎖。
    《推手》中的老父親選擇了獨立生活，兒子一家隔一段時間會來看望他。其實，這種晚年是較為符合美國老人的生活方式的，美國文化中多追求獨立與自由的精神，在尋常百姓的平凡人生中也皆有體現(xiàn)。1998年6月美國亞特蘭大一位小學(xué)退休老師的去世使得當(dāng)?shù)孛襟w爭相報道，其因不是老人家為教育做出了多大貢獻(xiàn)，而是因為她對逝去生命的坦然和從容。這位住在亞特蘭大郊區(qū)考伯縣的派思女士活到90多歲，她一生默默無聞省吃儉用，卻在近40年的時間里，從自己的工資和退休金中拿出50多萬美元捐助給教堂和教會學(xué)生。從1997年冬天起，她的身體狀況開始走下坡路，那時她便著手籌劃起自己的葬禮，以至于當(dāng)日自己的穿戴用度她都一一交代，對各項費用安排事無巨細(xì)。她一生沒有結(jié)婚，出葬時她的學(xué)生為她送行，葬禮結(jié)束后每個學(xué)生拿到75美元，這是派思女士生前安排好的，作為他們誤工一天的補(bǔ)償費。這就是美國人追求獨立的一種強(qiáng)烈體現(xiàn)，美國人老了不會跟子女生活，不是因為代溝，而是因為父母和子女之間是雖有血緣關(guān)系但彼此獨立的個體，他們要求經(jīng)濟(jì)獨立，精神上也是獨立的，老人應(yīng)該有屬于自己的生活，就像是自己年輕生活的延續(xù)。他們保持著自己的各種興趣和愛好，駕車出游、做義工、攝影、打高爾夫球，等等。
    在中國，很多老人下象棋、打麻將、練太極、唱京劇，所謂安享晚年，一定要以一種消遣的方式來享受生活，并且最好是建立在子孫滿堂、兒女富足等基礎(chǔ)之上，中國的老人是很少經(jīng)濟(jì)獨立的。
    東方人好像一直在尋求一種生活的寄托和保障，步入晚年生命也幾乎到了一種靜止的狀態(tài)，個體逐漸喪失了自身的意義。中國人也有“老驥伏櫪，志在千里”的佳話，但這看上去更像非凡卓越之人才能有的雄心和抱負(fù)，尋常人所謂的尊老敬老，無非是讓老去的長輩們安靜地度過殘生而已，更多生命的意義被忽略了。
    擅長在極端黑暗和暴力中表達(dá)人性困惑的導(dǎo)演大衛(wèi)·林奇曾有一部樸實無華的電影，名叫《史崔特先生的故事》。片中年邁體衰的史崔特老人開著割草機(jī)在如畫的田間行駛的畫面讓人難以忘懷，這個老人驅(qū)車數(shù)百里，就是為了去找自己的哥哥去化解十年前的芥蒂，而在一路上的見聞則讓他的晚年之旅充滿了樂趣，故事的最后，老兄弟倆在星空下和好如初，更是讓人感嘆晚年生活的意義。
    生命本就是一段經(jīng)歷，不管是童年、壯年抑或是晚年，每一個階段它都只能屬于自己，所以史崔特老人在他最后的一段長途旅程中，體會到了來自內(nèi)心的快樂，這種快樂與兒孫滿堂的祥和圓滿相比，更純粹而自我。生命是一種經(jīng)歷，而不是一種關(guān)系，那種建立在親緣或者其他關(guān)系上的依附感，會束縛自我的意義。如何對待老人，是中國社會面臨的嚴(yán)峻問題，此時我們中國的老齡人口都能抵得上整個美國的人口。而仔細(xì)分析后你會發(fā)現(xiàn)，看待老人問題的背后其實是一個社會價值觀，這種價值觀不僅與如何對待老人有關(guān)，更與如何對待生命有關(guān)。
社會福利保障制度的建設(shè)，其實也是對老人經(jīng)濟(jì)和精神上能夠獨立生活的保障。我們對制度的早日完備抱有希望，但對改變當(dāng)下老年人的人生態(tài)度不做奢望，其實如果從現(xiàn)在開始理解人生和生活的真諦，知道生命的最終意義所在，或許老去的那天，我們就不怕老無所依。因為，生命屬于我們自己，何必所依？

（馬大三，網(wǎng)站編輯，特約撰搞）

    這個世界就是這樣，對一些人而言，衰老的只是身體，思想依舊銳利。而更令人艷羨的是，他們中還有一些人熱愛運動、珍愛生活，顯得意氣風(fēng)發(fā)，比年輕人更富有活力。
    或許，因為他們，我們會覺得皺紋并不是可怕的，你看曾經(jīng)初生牛犢的比爾·蓋茨，那個天才青年，如今皺紋也爬上他的眼角，可他仍在思考慈善帶給人類幸福的可能；還有松下幸之助，他在晚年的時候依然完成了人生的轉(zhuǎn)型，從企業(yè)家到社會革命家。
    過去，月刊關(guān)注或采訪了一些和建業(yè)有關(guān)的重要人士，他們身上有著上述的特征。從這個意義上，寫寫他們比談?wù)撃切└】涞哪贻p人更令人期待。

廖文良

    已過六旬的嘉德置地總裁廖文良，可愛的老年斑似乎也遮掩不了他的意氣風(fēng)發(fā)。他渾身上下充滿了進(jìn)取與斗志。
    他做事始終堅持不懈，并認(rèn)為這種稟賦就是天才的化身。他堅持給員工寫電郵，久而久之，他的商業(yè)思想和觀點就結(jié)集成書了。他堅持每日跑步，不僅沒有小肚腩，還有助于在這個時段思考最棘手的工作問題。他大聲呼喚年輕人：“打起精神吧，現(xiàn)在就開始運動！”
    最可貴的是，他的觀念總能保持新鮮。
    他直言不諱告訴員工，要省卻繁文縟節(jié)，不可使嘉德置地予人一種官僚機(jī)構(gòu)的形象。他總鼓勵員工擁有好點子和創(chuàng)意，他也經(jīng)常從凡人小事得到啟發(fā)，并以一種熱情的精神去學(xué)習(xí)。
    笑容會令人年輕。據(jù)說廖文良先生遇到開心的事情，笑起來會特別開心和享受。董事會辦公室行政外聯(lián)部經(jīng)理趙麗茗回憶說，似乎不常看到國內(nèi)的企業(yè)家能夠?qū)⒐ぷ骱托蓍e如此厘清，在非工作狀態(tài)下?lián)碛羞@樣孩子般純真、放松的笑容。
   說話令人覺得微風(fēng)拂面亦令人感到年輕。廖文良先生在少林寺見到釋永信大師時，他用中文說出了一段令人記憶猶新的話：“永信大師，見到您是所有新加坡男人的夢想。能跟中國最有影響力的方丈見面，回到新加坡后，所有人都會嫉妒我的。”

方風(fēng)雷

   經(jīng)驗豐富、為人風(fēng)趣、渾身動力、熱愛生命，這大概就是我們敬仰的長者的狀態(tài)，這種狀態(tài)，被我們稱為另一種意義上的年輕。
    被譽(yù)為“中國投資之父”的方風(fēng)雷，見過的人都認(rèn)為其“智商過人，情商過人，精力旺盛”，連老胡在接受《中國企業(yè)家》采訪時，都禁不住感嘆：“方總這種狀態(tài)還會持續(xù)很長時間。他的這種創(chuàng)造力、創(chuàng)造能量、影響力，至少十幾年沒有什么問題，我看可以到70歲。他做的這些事，越老積攢的勁越大，他在資本圈里的影響越老越值錢。”
    葉檀在《金融市場中的現(xiàn)代胡雪巖》中，對他并非一介布衣的背景隱諱猜疑中，仍然流露出她的敬佩之意：方風(fēng)雷具有極敏銳的嗅覺，總能早于市場數(shù)年準(zhǔn)確判斷市場下一步的熱點，幸運的是，他的準(zhǔn)確判斷由于與改革呼吸相通，總能找到用武之地，并能迅速成為現(xiàn)實投資案例。
  “敏銳”這個詞，簡直就是年輕狀態(tài)的專利！
    方風(fēng)雷最熱愛的運動，一是網(wǎng)球，另外是高爾夫，同時他也喜歡游泳。“既熱愛工作又熱愛生活”，在工作之余，方風(fēng)雷的周末幾乎都在運動中度過。這些運動讓他保持了充沛的精力，以應(yīng)付工作中更大的挑戰(zhàn)，同時也通過此結(jié)交了很多同道的朋友。
    在做項目的時候，他能夠和年輕人一同通宵達(dá)旦地熬夜。在車上、飛機(jī)上，他總能抓緊時間休息，隨時投入工作，進(jìn)入到忘我的工作狀態(tài)。對他而言，工作即享受，他從不認(rèn)為自己老，反而時刻保持敏銳和向上的狀態(tài)。

馮侖

    他本來就年輕。《風(fēng)馬牛》新書中，編輯將少年馮侖的日記也摘編在書中。轉(zhuǎn)眼間，風(fēng)華正茂、懷抱天下的青年才子，已折騰半生。
    在《野蠻生長》中，我們感受到的是一個壯年企業(yè)家的思考，思考格局既宏大亦微觀，思維超級流暢。思如泉涌，滔滔不絕，令人贊嘆。
再看他的企業(yè)，在遍地金錢的京城，他卻將一部分業(yè)務(wù)放在了美國，還選擇了一個在我們看來有意思的行當(dāng)；他還在北京住宅開發(fā)之外，選擇了一個定制住宅這樣的非主流的商業(yè)模式。
    “十年一覺北京夢”，回頭十年間，很多人發(fā)現(xiàn)，市場好得幾乎不給人創(chuàng)新的機(jī)會。
    但是思考使人年輕，也是我們欽佩馮侖的原因所在。
    他的年輕還表現(xiàn)在他的語言體系中，他喜歡用兩性關(guān)系來做比喻，當(dāng)然這樣的確很貼切，也令人記憶更加長久。

    對于升職無望年歲虛長的我來說，退休的想象如同年少時想象的四個現(xiàn)代化，既真切又夢幻，既振奮又溫和——仿佛只待時間一到，我就可以周游列國，可以采菊東籬下，可以晨起太極午后潑墨夜間品茗讀書……我等患有“退休妄想癥”的人不在少數(shù)，常聽有人說，“退休后，我要搬到農(nóng)家小院，租畝地，種菜養(yǎng)雞”；“退休后，我要種花釣魚優(yōu)哉度日”；“退休后我要讀老年大學(xué)，學(xué)畫畫彈鋼琴”；“退休后我要去旅游，學(xué)攝影寫回憶錄”……
    大前研一勸誡我等停止烏托邦式退休意淫，他說：“如果有以后想做的事，就請現(xiàn)在去做！”“現(xiàn)在覺得快樂的事，上了年紀(jì)以后，不一定覺得快樂。”“現(xiàn)在就做覺得快樂的事，才能學(xué)會年老也覺得快樂的方法，退休后就能成為真正的玩家，快樂地生活。”大前研一說得很在理，可是，我不喜歡，生活中缺了望梅止渴、畫餅充饑式生理致幻，在工作中受氣受挫就沒了盼頭——巴爾扎克只吃得起干面包，他在閣樓的桌子上用粉筆畫了很多的盤子，然后在盤子里寫上最愛吃的菜品，仿佛在干面包里能嘗出最奢侈的美味。我沒有大前研一的能力，喜歡就去做辦不到，我的退休與當(dāng)下的關(guān)系，像歌里唱的：“我想去桂林呀我想去桂林，可是有時間的時候我卻沒有錢；我想去桂林呀我想去桂林，可是有了錢的時候我卻沒時間。”
    若錢不成問題，美好退休計劃實施的最大障礙就是健康。以色列前總理沙龍的退休計劃是：“回農(nóng)場打理牛群，騎馬，擠羊奶，開拖拉機(jī)在田里干活。”如此完美的退休計劃沙龍總理是無法兌現(xiàn)了，2006年中風(fēng)后他就不曾醒過來。陳丹青描述老的過程：“就是這是你的眼睛，明明看著挺好，忽然就不行了，而且你知道再也回不去了。”“老年不可怕，可怕的是它不斷剝奪的一個過程。”
    被剝奪是不可逆的，用什么來平衡哩？找了好久，終于在彼得·梅爾的書里找到了“法國方式”以房養(yǎng)老。彼得·梅爾解釋這種操作方式是：“用遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場價的價錢賣掉房子，但是你自身也成了其中的一個部分，有權(quán)將你的余生隨心所欲地安置在這里。”在普羅旺斯有個生于1875年的老太太，90歲時她決定將自己的房子以養(yǎng)老金的方式賣給當(dāng)?shù)氐囊粋€律師，當(dāng)時這律師四十出頭，興高采烈以為天上掉餡餅了。老太太一直活得很好：“她用橄欖油護(hù)理肌膚，每周吃一公斤巧克力，100歲時還騎自行車，117歲戒了煙。活到了122歲。”可憐的律師，在她去世的前一年就死掉了。
    假使我能提前將房子套現(xiàn)，并被允許無償?shù)刈〉剿篮蟛沤桓顿I家，我堅信我也能活潑健康活過保險精算師的預(yù)估，這就是人們常說的“人活一口氣”，“老有所依”！想到這個，我忍不住要唱，“最美不過夕陽紅，溫馨又從容”。

（凌曉棠，特約撰稿人）

    經(jīng)常參加派對的人，可能都有這種經(jīng)驗，每個有派對的晚上，我們通常都會有兩個派對。
    第一個派對，貌似派對，對我們來說，卻不是真正的派對，它嚴(yán)肅、拘謹(jǐn)，甚至麻煩、勞累，但這個派對，卻常常引發(fā)另一個派對——在人群中，我們看到了一兩張親切的面孔，微笑于是成為我們的密語，“完了之后去哪”是我們心照不宣的約定。某次盛大的冷餐會還沒結(jié)束，我們已經(jīng)心照不宣地在山下碰頭，迅速擁進(jìn)附近那家狹小破爛的烤肉店，在那里歡樂到凌晨；某次正襟危坐的研討會之后，我們唱著歌去爬山，在山頂吹風(fēng)，整個銀河在頭頂。
    英文中管這叫afterparty，辭典上的釋義是“A party held after another event, esp. a concert or another party ”，有人將它譯作“余興派對”、“謝幕派對”，都有闌珊之意，似乎，它只是尾巴，是余韻，是挽留，是不忍退場來得太早而生發(fā)出的聚會。其實，余興派對，才是真正的派對。是我們興之所至，情念所歸。因著它的存在，前面那過于宏大和煌然的一切，都成了引子乃至鋪墊。
    我理想中的老年生活，就應(yīng)當(dāng)是“余興派對”式的生活，在度過人生堅韌、煎熬的部分之后，把余生當(dāng)作真正的新生活。就像電影《天衣無縫》，女主人公是20世紀(jì)50年代的職業(yè)女性，作為倫敦鉆石公司的職員，她為工作付出一切，卻在爭斗中敗下陣來，被棄如敝履，她索性精心設(shè)計，偷盜了一大批鉆石，躲過所有的盤查，開始了新生活，并慨然宣稱：“我的人生這才開始。”是的，屬于她的“余興節(jié)目”就此開始，她暢游世界、男歡女愛、建立家庭、沉積記憶，為此，她開出一張又一張支票，并將那筆“不義之財”全部花光。她的人生，在醒悟之后才開始，“興”的部分，所以比較長。
    這種理想的老年生活，經(jīng)常發(fā)生在電影里，電影中的老年人，多半具備現(xiàn)實中的老年人不具備的生活藝術(shù)，以老年人為主人公的電影，則熱衷于探討，如何把老年生活過成一場“余興派對”。
    去做那些沒做過、沒來及做的事。比如電影《遺愿清單》。主人公愛德華·科爾是一家健康醫(yī)療機(jī)構(gòu)的CEO，但最后卻成了自己公司的病人，他的室友卡特·錢伯斯，是一個機(jī)修工，一生被勞役所困，他有一個小本子，是他的“遺愿清單”，寫滿了他未曾實現(xiàn)的愿望，愛德華·科爾偶然間看到了這個本子，他于是決定，幫助卡特也幫助自己，去做清單上的那些事，他們旅游、狩獵、參加極限運動、和美女徹夜狂歡。生活在他們這里重新被激活，他們發(fā)現(xiàn)，應(yīng)當(dāng)做而還沒做的事情，還有很多。這被視為余興的時光，反而無比濃縮，比以往的時光更有密度。
    去細(xì)細(xì)體味那些被忽略的或者未及品味的感情。比如電影《東京塔》。主人公雅也很小的時候，父親和母親就離婚了，他跟隨母親在一起生活，母親在小料理屋幫忙，將他拉扯大。這種環(huán)境下長大的雅也，成長來得很晚，在懵懵懂懂中上了大學(xué)、離開母親在東京奮斗，生活目標(biāo)并不明確，但他總算醒悟，努力找到自己的方向，最終成為插圖畫家、專欄作家，還做廣播節(jié)目，還清債務(wù)，把母親接到了東京一起生活。從前因為生活的艱難荒廢過的人倫之情，現(xiàn)在終于可以慢慢找回，慢慢體味，這簡直是《油麻菜籽》那首歌中唱過的一種情形：“你從那些艱苦的日子走來，是怎樣莫可奈何的忍耐。而從前未曾給我的愛和關(guān)懷，今天在你帶淚的笑里找來。就算我的命運好像那油麻菜，但是我知道了怎樣去愛。”
    再比如《金色池塘》，患上心臟病和老年癡呆癥的諾曼，和妻子重返金色池塘邊的故居，和女兒和孫子度過一個夏天，他們有了充足的時間和心情，去打量對方，去表述自己——那個在充滿擠壓的生活中只能以扭曲的方式表達(dá)的自己。他們于是得到人生真正的大團(tuán)圓。
    去和志同道合者聚在一起，建立一個小小的桃花源，去面對真實的自我。比如日本電影《彩虹老人院》，主人公是男同志，曾經(jīng)開過同志酒吧，后來因為種種原因關(guān)閉了酒吧，靠老主顧的捐贈，在偏僻的海邊開辦起一家“彩虹老人院”，老人院的住客，都是老年男同志。在那里，他們不必掩飾自己，不必偽裝，穿自己愛穿的衣服，用生機(jī)勃勃的情欲游戲，給自己提氣，為日子充填內(nèi)容。
    去借助別人的生命體驗，讓生命繁密，讓時光增值。比如電影《蝴蝶》。老年生活里常見的那些不愉快感覺：孤獨、抑郁、被忽略感，常常來自老年人社交生活的停滯。而理想的老年生活，必要條件之一，就是讓社交繼續(xù)。《蝴蝶》中的主人公，喜歡搜集蝴蝶標(biāo)本，8歲女孩麗莎闖入他的生活后，則讓他的生活多了色彩，他們一起爬山、遠(yuǎn)足，一起去捕捉名叫“伊莎貝拉”的蝴蝶。而《我們倆》中的老人，則通過出租房子，給生活增添了新成員；《心的方向》中的施密特，在退休后，發(fā)現(xiàn)駕車周游全國也好，和女兒女婿溝通也好，都不能使他的生活更起勁些，他于是通過電視臺資助了一位坦桑尼亞的孤兒，一潭死水一樣的生活，又被攪活了。
    這種將人生當(dāng)作“余興派對”來經(jīng)營的老年人，不只是出現(xiàn)在電影中。我的一位女性長輩，是這種生活的積極實踐者。她曾是財務(wù)人員，從最基層的財務(wù)做起，而當(dāng)年，查一次賬，要在寒冬臘月里，乘著毫無遮攔的卡車，在縣城和鄉(xiāng)村奔波上半個月，后來她成為財務(wù)科長，又奮斗到重要的位置上，最后卻因卷入政治斗爭，不得不提前退休，旁人看她，大概都帶著幸災(zāi)樂禍的心思。但她早早趁海南地產(chǎn)低潮時期，在那里買了房子，從此和在那邊經(jīng)營農(nóng)莊的家人生活在了一起，每天去海邊撈蝦、撿貝殼，農(nóng)莊里的楊桃收獲的時候，全家人一起勞動，她這樣概括自己的前半生：“全都是為不重要的事情努力。”
    也有負(fù)氣的成分吧，但多數(shù)時候，我們的努力，常常是為他人做嫁，努力的結(jié)果，不過是“故事這才開始”，而不是“我的故事這才開始”，那些事不是不重要的，只是對自己并不重要。
    從前在單位，寫文件的時候，最常用的開頭是“為了……”，“為了”后面，是鏗鏘的、輝煌的一切，我們已經(jīng)習(xí)慣了這種思維，習(xí)慣于為那些“為了……”發(fā)展酒量，錘煉陰謀術(shù)，培育人生的雕蟲小技，唯獨忽略了自己。
    也許這是人生必經(jīng)之路，但我們內(nèi)心深處，總要給自己留個小小的豁口，時刻準(zhǔn)備著在未來的某一天說出：“我的故事這才真正開始。”只有留著這個可能性，人生才真正海闊天空。

（韓松落，專欄作家，特約撰稿人）

最近在爭論什么？

    自2003年~2004年農(nóng)民工短缺現(xiàn)象顯現(xiàn)以來，圍繞中國的人口轉(zhuǎn)變及隨之而來的對勞動力供給的影響的辯論一直處于聚光燈下。隨后的工資增長被認(rèn)為是勞動力短缺的有力證據(jù)，引起人們擔(dān)心：中國已經(jīng)到達(dá)或越過了“劉易斯拐點”，由此，勞動力無限供給的時代將要突然結(jié)束了。
    這些擔(dān)憂似乎將變成真實的威脅——根據(jù)聯(lián)合國的預(yù)測，人口總扶養(yǎng)比（被扶養(yǎng)人口即兒童和老年人與勞動年齡人口之比）有望在未來幾年觸底，使人們對中國保持主要生產(chǎn)基地這一地位的能力產(chǎn)生嚴(yán)重懷疑。此外，工資不斷上漲和人民幣升值預(yù)期強(qiáng)烈又是另外的障礙，擠壓了已經(jīng)微薄的利潤，傷害了中國出口商的國際競爭力。
    事實上，勞動年齡人口增長率急劇下降的預(yù)期似乎已經(jīng)成為未來十年中國經(jīng)濟(jì)增長急劇放緩的最有力的論據(jù)之一。
    悲觀情緒是如此廣泛并深植于一些中國觀察者的心中。2010年3月，商務(wù)部部長陳德銘樂觀地表示，根據(jù)商務(wù)部針對勞動力短缺問題的分析，中國仍然可以享受另一個十年的“人口紅利”。相當(dāng)多的觀察者對此表示懷疑。
    我們的理解是，在中國政府為第十二個五年規(guī)劃（2011年~2015年）做準(zhǔn)備的過程中，一個關(guān)鍵并且有效的設(shè)想是，在未來十年，人口因素將繼續(xù)對中國有利。

擔(dān)憂：逐漸消失的“人口紅利”

    “人口紅利”指的是有生產(chǎn)能力的人口占總?cè)丝诘谋壤撸龠M(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。當(dāng)一個國家從最初的農(nóng)業(yè)社會（高生育率和死亡率），發(fā)展到較發(fā)達(dá)的城市社會（低生育率和死亡率），人口紅利就會出現(xiàn)。然而這最終將不可避免地導(dǎo)致人口老齡化，在這期間，由于生育率下降，被撫養(yǎng)的兒童數(shù)量下降。
    在人口開始老化之前，少子、多勞動年齡人口和老年人口相對較少的結(jié)合，將創(chuàng)造一個人口上“黃金（1328.20,2.60,0.20%）時代”，表現(xiàn)為勞動力供給充足，扶養(yǎng)比低，有利于經(jīng)濟(jì)和人均收入快速增長。
    最后，生育率的不斷下降使勞動力供給增長放緩，而死亡率的下降將導(dǎo)致預(yù)期壽命更長和老年人口占總?cè)丝诒壤鲩L加速。老年人口的增長和勞動力供給的萎縮將拖累人均收入的進(jìn)一步增長。
   這種暫時的“紅利”與人口轉(zhuǎn)變共存，并通過豐富的勞動力供應(yīng)以及生產(chǎn)人口和消費人口之間的有利配比，推動經(jīng)濟(jì)發(fā)展。但是，從定義上來說，它在本質(zhì)上是過渡性質(zhì)的，由于總?cè)丝诘脑鲩L快于勞動年齡人口的增長，“紅利”將會被耗盡。
    據(jù)官方對人口的預(yù)測，這正是未來十年將要在中國發(fā)生的事情，勞動年齡人口增速將落后于總?cè)丝谠鲩L的步伐。

現(xiàn)實

    雖然勞動年齡人口的強(qiáng)勁增長通過直接增加勞動力供給有利于經(jīng)濟(jì)增長，但這只是故事的一部分。“數(shù)量”對形成龐大的勞動年齡人口和大量的從業(yè)人口確實是重要的，但“質(zhì)量”因素更重要。通過培養(yǎng)，有“質(zhì)量”的勞動力有利于提高勞動生產(chǎn)率并對經(jīng)濟(jì)增長產(chǎn)生最大影響。
   過去二十年中國的發(fā)展可以說明一點：GDP增長率與勞動年齡人口和就業(yè)增長率之間存在相當(dāng)大的差距。特別是，雖然GDP與就業(yè)增長有重要的相關(guān)性——把范圍縮小——即指上世紀(jì)70年代和80年代中國勞動年齡人口的增長，但這種關(guān)系自90年代初以來已經(jīng)被完全打破了。
    從1990年到1993年，GDP增幅從5.7%驟升至14%，但就業(yè)增長率從2.1%下降為1.0%；從2000年到2008年，GDP增幅從8.1%提升至11%，但就業(yè)增長率從1.1%下降為0.7%。
    與別的國家進(jìn)行比較更加凸顯中國經(jīng)濟(jì)增長與就業(yè)增長之間的明顯脫節(jié)。過去十年，中國的強(qiáng)勁增長（平均每年增長10.3%）讓人稱奇，但與亞洲各國相比，其得到就業(yè)增長的支撐卻最少。
    中國過去二十年的強(qiáng)勁發(fā)展，無疑反映了勞動生產(chǎn)率的快速增長，勞動力供給的數(shù)量扮演的是一個更無關(guān)緊要的角色。勞動生產(chǎn)率大幅提升的催化劑是中國政府自上世紀(jì)80年代初以來進(jìn)行的深入的體制改革。
    關(guān)鍵的問題是，下一個十年，中國有沒有進(jìn)一步切實提高勞動生產(chǎn)率的空間，或者勞動年齡人口增長不可避免地下滑會否阻礙正在持續(xù)當(dāng)中的強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)增長。
    目前在一些觀察家中流行的一個觀點是：在從農(nóng)村地區(qū)開始的經(jīng)濟(jì)改革三十年之后，通過將勞動力從低生產(chǎn)力活動轉(zhuǎn)移到高生產(chǎn)力活動，從而獲得勞動生產(chǎn)率的增長，這種易得型的增長空間將很小。我們不同意這一觀點。
    中國的第一產(chǎn)業(yè)和其他產(chǎn)業(yè)在勞動生產(chǎn)率方面存在巨大差距，特別是通過勞動力在不同產(chǎn)業(yè)之間的轉(zhuǎn)移，獲得生產(chǎn)力提高的巨大潛力。事實上，與早先的上世紀(jì)90年代相比，第一產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)之間勞動生產(chǎn)率的差距在2000年至2009年這十年間越來越大。
    而且，第一產(chǎn)業(yè)仍然在中國的整個就業(yè)中占據(jù)不成比例的大份額，意味著農(nóng)村地區(qū)的第一產(chǎn)業(yè)勞動力剩余。
    展望未來，我們看到中國第一產(chǎn)業(yè)勞動生產(chǎn)率增長的巨大可能性，類似當(dāng)年的日本和韓國。如果這個增長速度在下一個十年保持下去的話，第一產(chǎn)業(yè)的就業(yè)占比將迅速下降，并持續(xù)地將大量的勞動力投向高生產(chǎn)率的生產(chǎn)經(jīng)營活動。

農(nóng)村剩余勞動力：如果有，還有多少？

    除了中國是世界上勞動年齡人口最多的國家之一這一事實，其他證據(jù)也顯示出另一個現(xiàn)狀，即中國的勞動力市場開始日益變得緊張。一些人認(rèn)為這一現(xiàn)狀是農(nóng)村勞動力供應(yīng)衰竭即將到來的證據(jù)，更不要說當(dāng)今農(nóng)村人口的老齡化已遠(yuǎn)遠(yuǎn)快于城市人口。
    不過，一個更精確的數(shù)據(jù)調(diào)查給出了一個相對樂觀的觀點。官方統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2008年，農(nóng)村勞動年齡人口高達(dá)5.1億，高于城市的4.62億。農(nóng)村人口老齡化的速度也只是稍稍快于全國其他地區(qū)，而勞動年齡人口依然占農(nóng)村總?cè)丝跀?shù)的70%以上。
我們估計農(nóng)村地區(qū)至少有8000萬到1億的勞動力可以向其他產(chǎn)業(yè)或城市轉(zhuǎn)移。
    中國絕對有更多的空間實現(xiàn)勞動力的有效配置，盡管2008年實際只需要1.97億的人來進(jìn)行農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，但是事實上卻有2.7億人參與農(nóng)業(yè)活動。為此，確保合適的獎勵措施和必要的基礎(chǔ)設(shè)施是相當(dāng)重要的，這些“硬件”（如交通）和“軟件”（如公共服務(wù)）被提供給農(nóng)村的剩余勞動力，允許他們走出農(nóng)村，在城市中找到工作。
   危機(jī)導(dǎo)致改革，中國當(dāng)然也不例外。中國政府已在近期開始要求加快城市化的速度，清除農(nóng)村向城市移民存在的各種障礙。特別引人注目的是，三個重要的政策措施已經(jīng)在促進(jìn)城市化這把巨大的保護(hù)傘下被提上日程：西部大開發(fā)計劃、放松對戶籍管理制度的管制和社會保障性住房計劃。

未來十年

    我們預(yù)測，2020年前，勞動力供應(yīng)將保持充裕：
    （1）城市和農(nóng)村非農(nóng)就業(yè)人數(shù)將在2010年~2020年增長8000萬，雖然其間勞動年齡人口預(yù)計將只增長2000萬；
    （2）城市和農(nóng)村非農(nóng)就業(yè)率之和將從2010年的67%增長至2020年的75%；
    （3）雖然勞動年齡人口的年平均增長率將只有0.22%，但城市和農(nóng)村非農(nóng)就業(yè)率平均每年將增長1.4%。
    我們設(shè)想，未來十年，因勞動力重新配置帶來的城市和農(nóng)村非農(nóng)就業(yè)率的增長將發(fā)生在有效的政策環(huán)境幫助下，在城市化持續(xù)快速進(jìn)行的背景之下。
    第六次全國人口普查于今年11月進(jìn)行，資料的整理和分析應(yīng)該會在2011年12月之前完成。我們期待人口普查數(shù)據(jù)會證實一個猜測，那就是部分為了規(guī)避“一孩”政策，中國的人口數(shù)量被低報了，特別是在出生率和年輕人數(shù)量上。因此，我們預(yù)計該報告將描繪出一幅比現(xiàn)在廣泛引用的聯(lián)合國估算數(shù)據(jù)更有利的圖景。
    對我們這些中國觀察員來說，它可能會變成一個愉快的“驚喜”，并有助于強(qiáng)化我們的觀點，即在2020年之前，中國的勞動力供給將保持充裕，人口因素將不會成為經(jīng)濟(jì)增長的不利因素。

（王慶，摩根士丹利大中華區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家）

    《華爾街》續(xù)集《金錢無眠》（Wall Street—Money Doesn’t Sleep）是金融危機(jī)的故事，但也有關(guān)于中國人的插曲。兩位中國客一男一女：男的是位像官員的商人，也可能是位像商人的官員，有一位妙齡知識美女陪同。男性中國客說口音很重的英語——略帶口音是性感，有如名貴香水淡淡的幽香，口音過重就有沐猴而冠的意思。中國客被刻畫得很貪，不僅要為下一代確保能源，還要為孫子輩確保能源，要確保中國能源一百年的供應(yīng)。寥寥幾筆勾勒出一個反角臉譜：傲慢、猥瑣，小人得志——基本上是20世紀(jì)80年代好萊塢丑化日本人的套路。
其實，美國官員倒是很會作威作福，到了國外也是丟人現(xiàn)眼。薩姆斯還是財政部副部長的時候，訪華時與中國朋友舉行過一次座談會。薩姆斯神氣得不得了，專門有一位妙齡美女伴隨左右，負(fù)責(zé)傳遞信息和接聽手機(jī)。女郎神氣活現(xiàn)，比薩姆斯本人還要神氣，就見她搔首弄姿，左顧右盼，感覺好得不得了。

一、畫面重疊、故事重疊、影片重疊

    《金錢無眠》主要講的還是華爾街的故事，是金融危機(jī)的全景故事，是需要一部長篇小說講述的故事，被壓縮到一部兩個小時左右的故事片中過擠。影片畫面重疊，故事也重疊，有如轉(zhuǎn)動不停的萬花筒，涉及父子關(guān)系、母子關(guān)系，還有愛情故事，既要講大人物的故事，又要講小人物的故事。《金錢無眠》猶如各類影片的重疊，包括《福爾摩斯》（Holmes）的懸念、《現(xiàn)代啟示錄》（The Apocalypse Now）的世界末日、《基度山伯爵》（Le Comte de Monte Cristo）的恩仇記、《金色池塘》（The Golden Pond）的溫馨，又有《西雅圖之夜》（Sleepless in Seattle）的溫情浪漫。故事太多，導(dǎo)演講得吃力，觀眾看得也吃力。
    如果要拍愛情故事，那么愛情故事必須是主旋律，歷史故事只能是背景，兩者不能平分秋色。如果愛情與歷史故事平分秋色，愛情故事就會被邊緣化，還有喧賓奪主的感覺。《金錢無眠》就有這個問題，華爾街氣場太強(qiáng)，華爾街讓一切真情虛假。李安的《色·戒》就以愛情為主旋律，戰(zhàn)爭再殘酷，也是故事的背景，始終是虛淡的背景。
    藝術(shù)家是傷感的，而銀行家是冷血的。《金錢無眠》是資本市場的叢林故事，但背景音樂卻是緩慢憂傷的旋律，有上個世紀(jì)六七十年代老歌的意思。想來蘇格蘭作曲家格雷克·阿姆斯壯（Craig Armstrong）也是領(lǐng)會和反映了導(dǎo)演奧爾弗·斯通（Oliver Stone）的意圖。斯通幼年長期由父親單獨照料，父子情深，其執(zhí)導(dǎo)的電影作品中反復(fù)出現(xiàn)父子關(guān)系或是類似父子關(guān)系的師徒關(guān)系，《金錢無眠》也不例外。斯通是想塑造人性化的金融家。扮演男主角杰克（Jake）的凱里·馬里根是喜劇出身，但在《金錢無眠》中一反常態(tài)，眼中充滿憂郁，見不到貪婪的目光。但每到陰謀戲暫停，每到角色訴說衷腸的時候，總是節(jié)奏上的一種干擾，而且給人很假的感覺。資本市場講溫情比較困難。“斑竹一枝千滴淚，遍地哀鴻遍地血。”在資本市場這個地方，沒有白毛女，也沒有楊白勞，只有惡霸地主黃世仁和其管家穆仁至。在金融絞殺戰(zhàn)中，各大銀行下面的普通工作人員也是幫兇或幫閑。
   斯通早年曾在法國的金融交易所工作過，但拍制《金錢無眠》時仍然虛心求教，遍訪朝野各界相關(guān)人士，而且不惜重金聘請專家團(tuán)隊。據(jù)說，斯通為了此片曾經(jīng)咨詢過二三十位專家。《金錢無眠》原先塑造的壞人是對沖基金經(jīng)理，后來改成了投資銀行高盛。劇本的金融顧問們說服了斯通：這次金融危機(jī)的罪魁禍?zhǔn)资倾y行和證券公司，而不是對沖基金的經(jīng)理們所造成的。
    顧問們劇情把關(guān)，臺詞也把關(guān)。金融家們喜歡用臟話。片中銀行家們在紐約美聯(lián)儲開會時對罵，原先有一句臺詞是：“你這雞巴就愛報復(fù)。”但影片顧問們告訴斯通，在政府高官面前說話，銀行老大們還是有所收斂的。于是這句話改成：“你這個雜種就愛報復(fù)。”

二、投資銀行坐大

    演員大段念臺詞難度很大，話劇中還有（話劇觀眾比較難心），但電影導(dǎo)演通常不敢安排。反過來說，獨白也最見演員功夫。《巴頓將軍》片頭巴頓將軍的大段獨白被視為經(jīng)典。道格拉斯扮演的戈登·蓋庫（Gordon Gekko）在《金錢無眠》中有大段獨白，道格拉斯指點江山，激揚(yáng)文字，仍有其巔峰時的風(fēng)范。道格拉斯臺詞念得好，但臺詞本身也是警句迭出，像“這個政府比老婆還要可惡”；“父母的骨頭是孩子磨牙的好地方”；還有“打魚人遇到打魚人，那是未見其人，已聞其聲”。獨白還借用了巴菲特的一句名言，“金融衍生產(chǎn)品是大規(guī)模殺傷武器”。杠桿債務(wù)也被定性為“所有邪惡投機(jī)之母”（Leveraged debt—the mother of all evil speculations）。
    《華爾街》一片中主題是貪婪，人物動機(jī)也是貪婪。《金錢無眠》中再添一個動機(jī)：嫉妒。斯通的金融顧問們?yōu)楦呤⑼顿Y銀行家們做了心理分析，其結(jié)論是：投資銀行家亂來是出于嫉妒。投資的人自視本領(lǐng)高強(qiáng)，但拿的錢卻沒有對沖基金經(jīng)理多，心中很是不平，所以大賭、特賭，最后高盛也成了一只變相的對沖基金，資本市場也成了一個賭場，拿整個經(jīng)濟(jì)押寶，拿所有人的安危冷暖押寶。顧問們給的原話是這樣的：“你是丘吉爾·施瓦茨公司[虛擬的]的首席執(zhí)行官，就說這家公司是高盛的合成吧。立于世界之巔的本來應(yīng)該是你，但你有一種空虛感，因為那個叫喬的對沖基金經(jīng)理賺錢比你多，一年賺5億美元，而你只賺7000萬美元。哪你怎么辦？你會犯下極愚蠢的錯誤。”
    就其能量來說，投資銀行遠(yuǎn)勝于對沖基金。在資本市場這個叢林中，對沖基金是游擊隊，是特種部隊，神出鬼沒，機(jī)動靈活。而高盛這樣的投資銀行是主力部隊，是羅馬軍團(tuán)，排山倒海，勢不可擋，所過之處，摧枯拉朽，片甲不留。是這樣的。決定戰(zhàn)爭勝負(fù)的是主戰(zhàn)場，敵后根據(jù)地建立得再多，也難以扭轉(zhuǎn)乾坤，反倒會犧牲許多武工隊員，甚至還會連累鄉(xiāng)親們。　

三、天才還是天才

    《華爾街》一度引領(lǐng)服裝潮流。金融界從業(yè)人員爭相模仿男主角的穿著打扮：吊帶褲、大背頭在華爾街一時走俏。《金錢無眠》中突出的是Armani和Ralph Lauren牌西裝和Etro牌領(lǐng)帶，還有蓋庫在倫敦量身定做西裝的鏡頭。扮演銀行家比較實惠，拍完電影之后，估計西裝行頭就免費歸個人，不像武打或古裝戲，衣服歸了個人也穿不出門。
    《金錢無眠》中導(dǎo)演斯通很是注重細(xì)節(jié)。比如，銀行家們和政府高官們開會時，桌上就沒有任何文件，一張紙也沒有。據(jù)說這也是顧問們的意見：金融界大頭頭們開會，桌上是不會放任何文件的。也是，領(lǐng)導(dǎo)都是大處著眼，繁文縟節(jié)自有下面的普通工作人員操辦，而且細(xì)節(jié)經(jīng)常是為了迷惑對手、迷惑大眾。別說銀行大頭頭桌上沒有什么文件，大律師的桌上也沒有文件。美國大律師的辦公桌上沒有文件，中國的大律師的辦公桌上也沒有什么文件。
    注重細(xì)節(jié)是好萊塢的特點，但影片卻難免存在“內(nèi)在的蒼白”。美國作家詹姆斯·法雷爾（James T. Farrell）在《好萊塢的語言》（The Language of Hollywood）一文中批評過好萊塢，說是：“細(xì)節(jié)上的追求是不遺余力，場景、服裝等所有表面細(xì)節(jié)都很到位。細(xì)節(jié)的到位卻恰好掩飾了人物內(nèi)在的蒼白。房屋看上去像房屋；街道看上去像街道；人物舉動、說話像人物，但缺乏人性、可信性和動機(jī)。”好萊塢也有揭示人性的大片，但《金錢無眠》不是。女主角溫妮（Winnie）太假，英國演員凱利·馬利根（Carey Mulligan）幾乎無戲可演，水平發(fā)揮不出來。　
   作為炒作已久的影片，《金錢無眠》有不盡如人意之處，但作為紀(jì)實性的影片，仍然是一部看得下去的作品，揭開了華爾街的部分面紗。金融界的面紗不好揭。政界、司法界、學(xué)術(shù)界、新聞界，大多已經(jīng)屈服于華爾街。通過海量政治捐款，華爾街搞定了華盛頓的政客。招安教授就更加容易了，資助幾個項目，出點咨詢費，學(xué)者們就歡天喜地了。金融寡頭更直接或間接地控制了許多新聞媒體。經(jīng)過幾代人的努力，華爾街和其他領(lǐng)域中的同盟軍終于搞定了美國最高法院，至少是搞定半壁江山——大法官中半數(shù)是親近大公司的共和黨人。只有好萊塢還沒有被華爾街攻陷，盡管兩個山頭有不少相似之處——從編寫劇本和拍攝，到發(fā)行和上演，電影很像一個小型規(guī)模的公司上市，有時趕得上中等規(guī)模的公司上市。好萊塢能夠守住自己的地盤靠的是天才。斯通是個天才。許多中國朋友眼巴巴地想得一個奧斯卡獎，可斯通得獎簡直是信手拈來，好像奧斯卡獎就是他家辦的。斯通本人得過兩次最佳導(dǎo)演獎，其導(dǎo)演的影片共得過8個奧斯卡獎：《野戰(zhàn)排》4個、《出生在7月4日》（Born on the Fourth of July）2個、《華爾街》（Wall Street）1個、《刺殺肯尼迪》（JFK）1個。好萊塢的導(dǎo)演有才、有錢，自己可以籌錢、賺錢，所以可以按照自己的理解來講述資本市場的故事。

（朱偉一，中國社科院法學(xué)所兼職教授）

    在融資征程上，建業(yè)又邁出了關(guān)鍵一步。
    2010年10月，建業(yè)地產(chǎn)股份有限公司（832.HK）成功發(fā)行3億美元5年期固定收益?zhèn)毕⒛曷?2.25%，發(fā)行反應(yīng)熱烈，獲6倍超額認(rèn)購。
    這一結(jié)果，連創(chuàng)兩項紀(jì)錄——中國同類評級房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債額度最大，同類評級票息最低，再次震動資本市場。這一結(jié)果，恰逢國內(nèi)“限貸令”和“限購令”出臺、樓市未來預(yù)期更加撲朔迷離之際，令人意外。
    但在建業(yè)地產(chǎn)董事局主席胡葆森看來，這并不意外。“這驗證了建業(yè)戰(zhàn)略的價值所在，更顯現(xiàn)了一個企業(yè)責(zé)任與誠信的本質(zhì)。”10月下旬的一天，剛剛回國的胡葆森略顯疲憊，但自信異常，“兩年來，盡管地產(chǎn)形勢震蕩波動，但我們上市時對資本市場的承諾全部兌現(xiàn)。”
    從2006年引入凱德置地開始，建業(yè)在資本市場上的大踏步融資，已經(jīng)走過四載。借助多元化的融資渠道，四年以來，無論從資產(chǎn)規(guī)模還是實力水平，建業(yè)均完成了飛速的跨越，更贏得了資本市場的尊重和信賴。
    接連成功融資背后，“建業(yè)密碼”何在？

3億美元發(fā)債：連創(chuàng)兩項紀(jì)錄

    建業(yè)此次發(fā)債，恰逢國務(wù)院地產(chǎn)調(diào)控新國五條出臺之際，可謂意外叢生，懸念重重。
    作為一次大規(guī)模的融資，建業(yè)在今年8月前便已著手了相應(yīng)準(zhǔn)備工作，以接受相關(guān)機(jī)構(gòu)的評級調(diào)查。8月底，國際評級機(jī)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)普爾（S&P）、穆迪（Moody）展開了對建業(yè)的進(jìn)場調(diào)查。他們不僅要看建業(yè)的財務(wù)報表，更主要的是對建業(yè)的省域化戰(zhàn)略進(jìn)行實地調(diào)查，做出獨立客觀的評價。
    兩家評級機(jī)構(gòu)分別調(diào)查了建業(yè)的幾個地市項目。在此基礎(chǔ)上，每個機(jī)構(gòu)均用一天的時間，和高管團(tuán)隊進(jìn)行了認(rèn)真的面對面溝通，并就他們所感興趣的問題發(fā)問。
   建業(yè)的成績顯然令人十分滿意。在完成上述翔實的調(diào)查工作后，這兩家評級機(jī)構(gòu)對建業(yè)的企業(yè)級別和發(fā)債級別進(jìn)行了認(rèn)真而客觀的評級。
但是，就在所有準(zhǔn)備工作完成，建業(yè)即將于10月8日開始路演之時，9月底，一場出人意料的房地產(chǎn)強(qiáng)勢調(diào)控——新國五條出臺。其來勢之猛，令人始料不及。“限貸令”和“限購令”的出世，令國內(nèi)宏觀調(diào)控形勢嚴(yán)峻，樓市未來預(yù)期更加撲朔迷離。
    這令建業(yè)人隱隱約約感到擔(dān)心，而且，馬上就是“十一”黃金周了，一旦黃金周銷售業(yè)績欠佳，如果在路演時投資者隨口問起建業(yè)的黃金周銷售情況，情況難免尷尬。
    發(fā)債前夕的這一變局，使得建業(yè)精心籌備的發(fā)債一時充滿懸念。
    但是，緊接著的消息，則完全打消了所有人的擔(dān)心。
    第一個消息來自消費者對建業(yè)的支持。在黃金周期間，建業(yè)成交套數(shù)比去年同期增加了71.8%。短短7天，簽訂購房合同者146套，正式認(rèn)購123套，兩者共計269套。在地產(chǎn)新政下觀望氛圍濃厚的黃金周，消費者的表現(xiàn)詮釋了“物有所值”的含義。
而緊接著的又一個消息，則使得這次發(fā)債提前畫上圓滿句號。
    10月8日，正式路演如期開始。此次發(fā)債的建業(yè)全球路演團(tuán)隊自我國香港開始，擬經(jīng)新加坡、倫敦、紐約、波士頓，于10月15日完成發(fā)行定價。但是，在宏觀調(diào)控的非常形勢下，投資者對建業(yè)地產(chǎn)卻異常看好，認(rèn)購非常踴躍。
    最終，路演團(tuán)隊臨時取消了波士頓的行程，于10月13日提前一天定價，原定發(fā)行規(guī)模2億至3億美元，最終以3億美元高位確定發(fā)行規(guī)模；原定定價利率區(qū)間為12.25%至12.75%，最終以12.25%低位完成定價。同時，此次發(fā)行也創(chuàng)下中國同類評級房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行最大訂單和最低票息兩項紀(jì)錄，顯示了資本市場對建業(yè)的極大信任。
    公開信息顯示，此次債券發(fā)行過程中，眾多國際知名投資基金紛紛認(rèn)購，亞洲投資者占58%，歐洲投資者占29%，美國投資者占13%。其中，77%的投資人為基金投資者，保險公司占10%，銀行占7%，私人銀行和其他投資者占6%。
    對于剛剛?cè)诘玫?億美元，胡葆森坦言主要將用于拿地。建業(yè)地產(chǎn)的公告，也印證了這一說法。建業(yè)地產(chǎn)表示，票據(jù)所得款項凈額為2.905億美元，計劃將其中2.5億美元用于新物業(yè)項目，3500萬美元則用于償還現(xiàn)有債務(wù)，其余用于一般企業(yè)用途。而用于新物業(yè)項目的2.5億美元將注入建業(yè)住宅集團(tuán)（中國）有限公司，并成為其資本金，其中大部分將用于鄭州等重點市場的土地購置，增加土地儲備。

四載融資路：建業(yè)財技發(fā)力

    若以建業(yè)引入凱德置地作戰(zhàn)略投資者為起點，縱觀四年來建業(yè)的融資歷程，類似的大手筆比比皆是。
    2006年10月，凱德置地宣布斥資約6.01億元，入股建業(yè)地產(chǎn)29.75％，其后的2007年8月，凱德再次動用5.18億元增持6.39％，使自己的總持股比例升至36.14％，成為建業(yè)第二大股東，對于建業(yè)的成功上市起到了重要作用。
    2008年6月，建業(yè)在香港成功上市，開啟了中西部地區(qū)地產(chǎn)企業(yè)香港上市的“破冰之旅”，并成功募集12.65億港元資金。
    2008年11月到2009年5月份，這個貨幣政策最寬松的時期，建業(yè)獲得了超過10個億人民幣的商業(yè)銀行貸款。
    2009年8月，建業(yè)地產(chǎn)發(fā)布公告稱，向私募股權(quán)基金方源資本（Fountain Vest）為首的投資團(tuán)隊定向發(fā)行總價7.65億港元附認(rèn)股權(quán)證的可轉(zhuǎn)債。
    時隔一年之后，建業(yè)再次從資本市場上通過發(fā)債斬獲3億美元。
    當(dāng)前房地產(chǎn)市場的客觀形勢：土地供應(yīng)方式的市場化、銀行信貸政策的緊縮擠壓、外資房地產(chǎn)基金的強(qiáng)力進(jìn)入等，都沖擊并改變著固有的房地產(chǎn)開發(fā)模式。一些主流房地產(chǎn)商將融資環(huán)節(jié)提升到了前所未有的高度，現(xiàn)有的金融運作展示了一種行業(yè)趨勢：房地產(chǎn)商正面臨角色轉(zhuǎn)換，即由開發(fā)商向投資商、運營管理商轉(zhuǎn)變。
    而建業(yè)的這一角色易位，早已完成。“就建業(yè)的融資渠道而言，多元化的特征非常明顯。”建業(yè)住宅集團(tuán)副總裁、財務(wù)管理中心總經(jīng)理胡冰告訴記者，“在境外資本市場，我們以股權(quán)和發(fā)債融資為主，在國內(nèi)，以銀行貸款為主，除此之外，信托、期權(quán)、合資開發(fā)等多種渠道基本都用到了。”
    縱觀四年融資路，胡冰認(rèn)為，建業(yè)這幾年在資本市場上的融資可謂環(huán)環(huán)相扣，互為貫通，一次比一次輕松。
    凱德置地注資后，由于品牌效應(yīng)，迅速使建業(yè)在資本市場上擁有了良好的形象。
    “新加坡人做事非常嚴(yán)謹(jǐn)，而且凱德置地又是亞太區(qū)最大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，不僅助力建業(yè)上市，而且?guī)啄陙韽奈礈p持套現(xiàn)股份，顯示了凱德置地對建業(yè)的高度認(rèn)可和信賴。這無疑會引起一種效仿。甚至有投資者聽說有凱德置地注資，連盡職調(diào)查的程序都免了，跟風(fēng)而至。”一位業(yè)內(nèi)人士透露。
    而登陸資本市場，則是建業(yè)發(fā)行可轉(zhuǎn)換債的基礎(chǔ)。可轉(zhuǎn)換債的發(fā)行經(jīng)歷，則令建業(yè)學(xué)到了很多具體操作“財技”，直接為本次發(fā)行固定收益?zhèn)於嘶A(chǔ)。
    “盡管這次固定收益?zhèn)鶖?shù)額不低，但實際上建業(yè)投入的人力精力并不太多，不足三個月時間即完成了全部發(fā)債工作。”胡冰說，“從IPO初期忐忑的兩倍認(rèn)購，到如今輕松的6倍認(rèn)購，建業(yè)融資之路越來越暢通。”
    在境外資本市場的融資，直接注入建業(yè)住宅集團(tuán)作為資本金，則有效降低了企業(yè)負(fù)債率，大大提高了建業(yè)在國內(nèi)的融資能力。
    在胡冰看來，在境外資本市場的一次次融資經(jīng)歷，對建業(yè)運營管理的最大提升，在于對計劃的精準(zhǔn)把控，而這，也直接促使了戰(zhàn)略的穩(wěn)定和持續(xù)性。“每次融資，都需要告訴投資者在未來幾年怎么花這筆錢，在既定的時間，要盡可能不出現(xiàn)偏差。這就需要精準(zhǔn)的計劃性。之前建業(yè)在這方面有一定偏差，但近年來，有相關(guān)制度和固化的流程做支撐，以及相應(yīng)的整套權(quán)責(zé)體系，建業(yè)計劃的精準(zhǔn)性大大提高。而這，反過來為再次融資提供了便利。”
    源源不斷的資金活水，令建業(yè)以迅雷不及掩耳之勢，完成了足夠的土地儲備，也使得這家河南地產(chǎn)的龍頭企業(yè)，一次次完成了規(guī)模和資本的快速積累，利潤更是數(shù)倍增加。
    尤其是從2008年下半年開始，洛陽、周口、商丘、漯河、鶴壁、安陽、濟(jì)源、鄭州、駐馬店等地，均出現(xiàn)了建業(yè)迅猛拿地的身影，或取得地產(chǎn)公司控制權(quán)，或聯(lián)合開發(fā)，或獨自摘地，粗略統(tǒng)計結(jié)果表明，在2008年下半年及2009年一年的時間，建業(yè)增加了1000萬平方米的土地庫存。
    建業(yè)頻繁拿地不僅說明其省域化戰(zhàn)略正加速向縱深推進(jìn)，更說明打通資本通道后，其資金運轉(zhuǎn)更加良性，由此夯實了新一輪發(fā)展的堅實基礎(chǔ)。

可持續(xù)發(fā)展：遠(yuǎn)見與戰(zhàn)略的價值

    公開信息顯示，短短四年間，建業(yè)從國際資本市場拿回8億美元。近年來，國際金融環(huán)境欠佳，融資能力往往成為民營企業(yè)尤其是中小型民營企業(yè)發(fā)展乃至存亡的關(guān)鍵。放眼河南，招商引資的成果固然可喜，而如建業(yè)這般立足本土又融通海外資本市場的企業(yè)也的確是不可多得的“融資榜樣”。而建業(yè)的接連融資成功，憑借的不僅僅是一時的“財技”，亦非簡單四載資本市場上成功經(jīng)驗的復(fù)制累加，最為根本者，是一個企業(yè)更長久的本質(zhì)所系。
    關(guān)于建業(yè)的融資密碼，胡葆森更愿意歸于“最關(guān)鍵在于企業(yè)本質(zhì)上，我們愿意做一個好人。”
    老胡口中的企業(yè)本質(zhì)，以及做一個好人的樸素含義，若從狹義理解，在于以誠信充分贏得別人的信賴與認(rèn)可；若從廣義闡釋，則為擁有可持續(xù)發(fā)展的遠(yuǎn)見和戰(zhàn)略。而這，也成為建業(yè)屢屢融資成功的最重要武器。
    以建業(yè)的融資主渠道境外資本市場為例，2009年，建業(yè)擬發(fā)行7.65億港元可轉(zhuǎn)換債。當(dāng)消息傳出后，方源資本主動找到建業(yè)，令人意外地表示將獨力買下這部分債券。這家私募股權(quán)基金在對建業(yè)做盡職調(diào)查時，甚至財務(wù)數(shù)據(jù)都沒看，僅僅從風(fēng)險上進(jìn)行了把控。
    “他們在我們上市前就跟蹤了解過，經(jīng)過了一年的觀察期后，認(rèn)為建業(yè)質(zhì)地不錯，具備很好的投資價值，而且建業(yè)在資本市場上的誠信也給他們留下了深刻印象。他們甚至認(rèn)為建業(yè)的房子賣得太便宜。”胡冰表示，“資本市場其實也很小，一個好的口碑非常重要。”
    一個引人注目的細(xì)節(jié)是，2008年，金融危機(jī)的沖擊下，剛剛完成上市的建業(yè)市場形勢不佳，盡管股票表現(xiàn)并不十分搶眼，但依然遵守承諾給予投資者稅后利潤30%分配和分紅。而且2008年和2009年連續(xù)兩年做到了分紅。
    事實上，廣義的可持續(xù)戰(zhàn)略，是建業(yè)贏得資本市場認(rèn)可和尊重的真正原因。
    “我們是在資本市場挖了一個渠，但這個渠，建業(yè)挖了18年才通，而且活水越流越多。”胡葆森告訴記者。
    “因為借給你錢、買你股份的人，都不是短期行為。他們不僅沒見過你，甚至連河南都沒聽說過，但是憑什么相信你？只有你未來的可持續(xù)發(fā)展能力。”
    在老胡看來，一個企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展能力，源于麥肯錫所稱的“7S”，即結(jié)構(gòu)、制度、風(fēng)格、員工、技能、戰(zhàn)略、共同的價值觀等七個基本面——這也是一個企業(yè)最終比拼的東西。
    一言以蔽之，建業(yè)融資之功，更在“詩外”。從上個世紀(jì)90年代的“十年還本”千金一諾鑄就誠信，到如今贏得國際資本市場上的尊重和信賴；從大規(guī)模拿地儲備彈藥，到琢玉行動提升品質(zhì)；從向農(nóng)民學(xué)習(xí)過冬的智慧，到胡氏經(jīng)營哲學(xué)的風(fēng)行；從省域化戰(zhàn)略的初步探路，到十多年堅守為建業(yè)贏得尊重……從多個方面，建業(yè)的“詩外功夫”，可謂趨近完美。
    接連融資成功，不僅為建業(yè)未來發(fā)展奠定了堅實保障，更驗證了一個地產(chǎn)企業(yè)的至真品質(zhì)與穩(wěn)健本性。

（萬軍偉，《大河報·大河財富》記者）

    市場正逐漸消化今年樓市調(diào)控新政的影響，而在傳統(tǒng)的“金九”時節(jié)，各地樓市的成交更是紛紛放量，這讓4月以來的“史上最嚴(yán)厲調(diào)控”備受質(zhì)疑。
    9月底，二次調(diào)控的出臺，讓漸趨回暖的樓市閃了下腰。
    縱觀調(diào)控內(nèi)容，可以看出管理層的煞費苦心。幾乎每一條都將調(diào)控矛頭直指遏制房價、地價上漲的終極目標(biāo)。相較以往的系列調(diào)控措施，這次各地出臺的細(xì)則操作性更強(qiáng)，有實戰(zhàn)層面也有心理層面，有保有壓，有收有放。以上海細(xì)則為例，可以看出市場供求關(guān)系的梳理調(diào)節(jié)是其最大的亮點。新出臺的上海細(xì)則通過限貸、限購等系列政策進(jìn)一步關(guān)緊了需求這個閥門。在巨大的通脹壓力下，短期內(nèi)市場需求萎縮程度可能沒有想象的大，但在未來這一政策對市場需求的擠出效應(yīng)將逐步顯現(xiàn)。而在供應(yīng)方面，調(diào)控再次打出組合拳：通過再提土地增值稅的細(xì)化征收、進(jìn)一步強(qiáng)化預(yù)售條件以及打擊捂盤惜售、哄抬房價行為等措施擠壓房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈條，促使房地產(chǎn)企業(yè)短期內(nèi)加大市場供應(yīng)、平穩(wěn)房價。
    可以預(yù)期，此次調(diào)控將使占開發(fā)商總現(xiàn)金流近三分之一的預(yù)售資金大打折扣。同時，調(diào)控將進(jìn)一步加大對預(yù)售資金監(jiān)管、土地增值稅的稽查與清算力度。國內(nèi)常見的融資渠道逐漸收緊，海外融資成本日漸加大，資金鏈日漸趨緊或?qū)⑹潜姸嚅_發(fā)商必須面對的一個現(xiàn)實。可能當(dāng)前各個房企的現(xiàn)金相對寬裕，今年的銷售指標(biāo)也基本上完成得差不多了，但在政策調(diào)控不松反緊的市場環(huán)境中，資金鏈考驗仍將存在。而資金鏈的寬松程度直接決定開發(fā)商的操盤策略，在可預(yù)見的未來，開發(fā)商一方面可能會加緊推盤、降低房價，以求快速回籠資金，這也是政府調(diào)控的一個目的，希望能在市場上增加供給；但另一方面，開發(fā)商也將被迫縮小戰(zhàn)線、減少拿地、延遲開工，以求減少資金的流出，最終帶來的是商品房有效供給的減少。
    開發(fā)商在10月是沉默的。
    但他們也在等待市場的變化而決定自己是否做出變化，這種變化就是讓步。
    就目前而言，調(diào)控政策一出，開發(fā)商扳手腕的力度在減弱，信心在減弱，因為距離年關(guān)的倒計時能給予他們的自信是有限的。所以10月的痛苦觀望和抉擇，已經(jīng)讓很多原本上市的樓盤在政策剛出的混沌中延后，但年關(guān)已定且步步逼近。我們知道，調(diào)控政策的目的是為平抑房價，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康平穩(wěn)發(fā)展，從目前頻繁出臺的政策來看，房地產(chǎn)市場的調(diào)控著實任重道遠(yuǎn)，市場的良性發(fā)展或許還需要更多的長效政策。
    二次調(diào)控后的樓市未來命運究竟如何？在這里我談?wù)剛€人觀點：開發(fā)商永遠(yuǎn)不會挨不住，同樣，也別指望如那些刀筆吏的預(yù)言“樓市將腰斬50%”。無論多少政策出臺，都是為了給現(xiàn)在趨于火爆的房地產(chǎn)市場降溫，降到一個合適的熱度。
    目前看來，政府的一系列調(diào)控政策：抑制需求、增加供給、限制投機(jī)，以至于房貸金融管制，顯然均只是在行政命令里兜圈子。不難發(fā)現(xiàn)，跟過去幾年的調(diào)控政策相比，今年的房產(chǎn)新政同樣沒有本質(zhì)的區(qū)別，只是又一次在行政手段和信貸手段上的重復(fù)，其結(jié)果必然也是歷史重演。
    所謂“新政”，對于房地產(chǎn)行業(yè)的影響根本難以觸及本質(zhì)，任何流于形式的調(diào)控手段，皆是治標(biāo)而未治本。之于房地產(chǎn)業(yè)而言，其心理影響勢必遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于實際效果，只會階段性地產(chǎn)生行業(yè)震蕩。就長期來看，依靠間歇地行使行政命令，企圖達(dá)到行業(yè)調(diào)控的目的，對于我國地產(chǎn)業(yè)的根本結(jié)構(gòu)性問題，不過是無稽之談。
    特別是對于剛性消費者而言，未來的兩個月，如果開發(fā)商在推新盤過程中有15%左右的折扣，可以考慮入市。我們經(jīng)常詫異于“前幾天還有折扣，這兩天取消了或者又漲價了”，這并不奇怪，因為開發(fā)商制定的全年計劃有一個總額考核，在銷售停滯的情況下，可以適當(dāng)做出短期的讓步，但后期勢必要通過漲價和取消折扣來做平報表要求或減少報表損失。

    此外，我們必須認(rèn)清的一點就是，我國房地產(chǎn)行業(yè)牽一發(fā)而動全身，因其復(fù)雜性、敏感性和重要性，政策舉措務(wù)必從根本制度層面入手。否則，任何調(diào)控永遠(yuǎn)只是隔靴搔癢。就短期來看，在國內(nèi)外高漲的通脹壓力以及全球高企的人民幣升值預(yù)期之下，二次調(diào)控的攻堅戰(zhàn)或許才剛剛開始。在我國房地產(chǎn)行業(yè)是政府支柱產(chǎn)業(yè)，其上下游行業(yè)多達(dá)700多個，所以政府希望看到一個健康、穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場，任何時期的調(diào)控都不會讓這個拉動GDP的馬車倒下；其次，就是國內(nèi)外貨幣政策也是助推房價的一匹黑馬，在國際上有大量閑置熱錢進(jìn)入地產(chǎn)行業(yè)，他們看好中國市場，發(fā)展中國家的住房改革市場；再者，加之投資渠道單一性、風(fēng)險承受等習(xí)慣以及通貨膨脹壓力，老百姓有錢還是投資固定資產(chǎn)居多，根據(jù)調(diào)查我們可以發(fā)現(xiàn)，有70%以上的老百姓選擇購買固定資產(chǎn)作為自己財富積累。
    誠然，任何政策都是人制定的，也需要人去執(zhí)行。短期而言，在國內(nèi)外高漲的通脹壓力、全球高企的人民幣升值預(yù)期下，二次調(diào)控的攻堅戰(zhàn)也許剛剛開始。但筆者堅信，伴隨調(diào)控的進(jìn)一步深入，各項政策的疊加效應(yīng)終將引導(dǎo)市場走向理性回歸之路。

（程寧，《新民晚報》房地產(chǎn)事業(yè)部采編部主任助理）

    山至高處人為峰，2010年以來，關(guān)注建業(yè)人力資源狀況的人都會發(fā)現(xiàn)，有更多具備豐厚專業(yè)背景和卓越職業(yè)精神的高級管理、技術(shù)人員加盟建業(yè)，這一點可以看作是建業(yè)在產(chǎn)品和服務(wù)上追求更高工作標(biāo)準(zhǔn)的一個自然而然的結(jié)果。
    誠然，高端人才對企業(yè)總體專業(yè)技能和管理水平的提升效應(yīng)是不言而喻的，除此之外，更有團(tuán)隊文化和職場哲學(xué)的交融與潛移默化。即使了解不多，許多同事已在集團(tuán)新任助理總裁文德華身上，感受到濃厚的香港精神和專業(yè)主義作風(fēng)。這樣的感受可能主要源自如下事實，來公司上班伊始，文德華首先做的事情就是去各建成項目調(diào)研，并形成了一份259頁的PPT，歷數(shù)產(chǎn)品中的瑕疵。
    帶著一份好奇心，本期《建業(yè)》對話文德華，自他的職場經(jīng)歷說起，分享他獨特而富有啟發(fā)的工作標(biāo)準(zhǔn)、職業(yè)精神、工作習(xí)慣……

    《建業(yè)》：可否簡單介紹您的職業(yè)經(jīng)歷？相信您的人生一直保持著昂揚(yáng)的向上軌跡，您上進(jìn)的動力從何而來？如何評價不同經(jīng)歷對您人生的影響？

    文德華：我自1988年即開始從事房地產(chǎn)行業(yè)，先后供職于香港新鴻基地產(chǎn)、香港嘉華地產(chǎn)子公司銀河娛樂集團(tuán)、香港嘉里香格里拉集團(tuán)。參與的項目包括香港420米高IFC國際金融中心綜合體、香港490米高ICC環(huán)球貿(mào)易廣場綜合體（現(xiàn)時建業(yè)地產(chǎn)香港租用的辦公樓）、澳門170萬平方米銀河娛樂博彩度假村、上海靜安區(qū)嘉里香格里拉旗艦酒店綜合體、澳門Okura大倉酒店、澳門Galaxy銀河酒店、澳門Banyan Tree悅榕莊酒店、香港IFC Four Seasons四季酒店及四季服務(wù)式公寓、香港ICC Ritz Carlton麗斯卡爾頓酒店、香港IFC Mall、香港山頂施勛道8號住宅（全亞洲最貴住宅，港幣65萬1平方米）、香港禮頓山住宅，等等。
現(xiàn)在看來，香港過往的殖民地地位對港人具有非常強(qiáng)的“激勵”作用。在殖民地時代，英國人支配整個上游位置，而港人的空間有限，所以競爭十分激烈，這樣的歷練已把上進(jìn)變成一種習(xí)慣。
求學(xué)以及早年工作的經(jīng)歷從不同程度上都給我非常大的影響。求學(xué)時代，我以殖民地子民的身份到宗主國英國去上大學(xué)，歐洲大學(xué)的“思考式”教育對往后工作中自己的思維方式有重大影響，這種教育的重要特點就是獨立思考和對創(chuàng)新的推崇。之后，我感到非常幸運的是加入了亞洲龍頭開發(fā)商——香港新鴻基地產(chǎn)的項目管理團(tuán)隊，可以講，在這個企業(yè)工作的8年，我完整經(jīng)歷了各種產(chǎn)品形態(tài)——住宅、商業(yè)、辦公樓、酒店、服務(wù)式公寓、綜合體從“面粉”變成“面包”的過程，其間，從設(shè)計施工到成本管理等各方面都收獲了豐厚的積淀，這些為日后工作打下重要的基礎(chǔ)。

    《建業(yè)》：在本公司同事與您接觸后的第一印象描述中，都認(rèn)為您非常專業(yè)、嚴(yán)謹(jǐn)而工作標(biāo)準(zhǔn)也非常高，可否談下對你工作標(biāo)準(zhǔn)和專業(yè)能力提升影響較大的人或一段工作經(jīng)歷。

    文德華：早在2003年的“非典”時期，新鴻基地產(chǎn)已經(jīng)成為香港的龍頭開發(fā)商，當(dāng)時的市值在一千多億港幣。我們認(rèn)為自己的標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)很高了，但后來的一次日本出差，使我感受到了標(biāo)準(zhǔn)之間的差距。記得當(dāng)時參觀的只是一家在日本排名前十開外的開發(fā)商的項目，就已發(fā)現(xiàn)他們項目管理的標(biāo)準(zhǔn)比新鴻基更高，這一點使我打破已有認(rèn)識，也從而重塑了自己判定質(zhì)量、成本、工期和安全的標(biāo)準(zhǔn)。這個標(biāo)準(zhǔn)可以用三個“P”來詮釋，即Professionalism（專業(yè)）、Planning（計劃）和Partnership（團(tuán)隊精神）。
Professionalism專業(yè)：在英國只有專業(yè)單位或?qū)I(yè)人士才會被冠以Royal Charter（皇家特許）的稱號。作為一個皇家特許測量師并在資本主義自由市場經(jīng)濟(jì)長大的人，我對Professionalism有自己的一番見解，只有5個字——“為自己打工！”你并不是為任何單位或企業(yè)打工，而是為爭取成功的職業(yè)生涯而努力，認(rèn)定敵人就是自己。如果憑借這份信念去全程投入工作，熱愛工作，自然會在職業(yè)誠信、行為、標(biāo)準(zhǔn)、作品等方面超越別的競爭者。
    Planning計劃：就是要對工作事宜、對自己的職業(yè)生涯有長遠(yuǎn)的計劃，為自己創(chuàng)造更多的機(jī)會。我認(rèn)為人可以分為三大類，第一類等待機(jī)會，第二類錯過機(jī)會，第三類自己創(chuàng)造機(jī)會。
    Partnership團(tuán)隊精神：房地產(chǎn)行業(yè)的特性決定了與政府、設(shè)計單位、施工單位、供應(yīng)商、領(lǐng)導(dǎo)和同事團(tuán)隊建立伙伴關(guān)系是極具重要性的。

    《建業(yè)》：怎么評價您自己的性格特征？這些性格特征與您的事業(yè)成功有著怎樣的關(guān)聯(lián)？

    文德華：講到與事業(yè)的關(guān)聯(lián)性格特征，我覺得自己最突出的一點是富有團(tuán)隊精神。因房地產(chǎn)開發(fā)是涉及多個專業(yè)和部門的系統(tǒng)性工作，不是一個人能夠完成的，因此團(tuán)隊精神很重要。具體而言，項目管理工作中的technical（技術(shù)）部分是死的，所以它一定有解決方案，易于管理，但推動團(tuán)隊去完成工作，也就是大學(xué)管理課程所說的motivation（激勵）才是最困難的。

    《建業(yè)》：如何評建業(yè)目前的整體工程質(zhì)量水準(zhǔn)，我們在此方面亟待改進(jìn)的環(huán)節(jié)在哪里？圍繞這些環(huán)節(jié)，您最近的工作重心是什么？

    文德華：從曾經(jīng)參與的北京、上海、澳門、香港、新加坡的項目經(jīng)驗看，我覺得建業(yè)在成本指標(biāo)方面相對來說還是十分出色的，而建業(yè)的產(chǎn)品質(zhì)量也同自身在戰(zhàn)略市場的領(lǐng)先地位是相匹配的。但在河南市場整體城市化水準(zhǔn)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的制約下，我們在很多方面還是和一線城市的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品存在差距的。而房地產(chǎn)的經(jīng)營管理是商業(yè)活動，哪里有錢賺哪里就有開發(fā)商來是這個運動場的競賽規(guī)則，目前，一線開發(fā)商進(jìn)駐二線城市也已成為一種趨勢。那么，為了迎接一線和沿海城市的大型開發(fā)商來二線城市運動場競賽，建業(yè)要完善、升級Time、Cost、 Quality（工期、成本、質(zhì)量）的現(xiàn)有框架。
    目前我的工作重心是制訂PASS工程質(zhì)量方案和草擬Practice Notes（作業(yè)指引），下一步將公布如何應(yīng)用和執(zhí)行（作業(yè)指引）的規(guī)定，以及其他有關(guān)實施（作業(yè)指引）的行政和建議事宜。

    《建業(yè)》：職場生涯數(shù)十年，您一直堅守的行為準(zhǔn)則是什么？有沒有可以與大家分享借鑒的工作習(xí)慣？

    文德華：說來簡單，那就是盡可能當(dāng)天的事當(dāng)天做完。我其中一個習(xí)慣就是把每天要完成的工作和相關(guān)議程放到我iPhone4的calendar（日程表）里。有件事情給我留下了深刻的印象，以前在上海處理嘉里香格里拉旗艦綜合體項目時，曾有一天因感冒休假，那天有38個未接電話!但做房地產(chǎn)這個行業(yè)就是這個樣子，所以我們必須有這樣的精神，你要當(dāng)廚師就要接受廚房的溫度。

（采訪：編輯部 整理：黎蘇蒂）

建業(yè)地產(chǎn)融入巨額外資助推河南經(jīng)濟(jì)
    ——建業(yè)地產(chǎn)（832.HK）成功發(fā)行3億美元固定收益?zhèn)?/STRONG>

    建業(yè)地產(chǎn)股份有限公司（832.HK）近日成功發(fā)行3億美元5年期固定收益?zhèn)昶毕⒙?2.25%，發(fā)行得到國際資本市場積極響應(yīng)，最終獲6倍超額認(rèn)購。
    本次債券發(fā)行前，建業(yè)地產(chǎn)獲國際頂級評級機(jī)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)普爾（S&P）BB-/B+評級、穆迪（Moody）Ba3/B1的評級。本次發(fā)行全球路演原定于10月8日自香港開始，經(jīng)新加坡、倫敦、紐約、波士頓，于10月15日完成發(fā)行定價。但由于認(rèn)購踴躍，共有148家投資機(jī)構(gòu)認(rèn)購，路演團(tuán)隊主動減少路演時間，于10月13日提前定價，并以3億美元高限確定發(fā)行規(guī)模；原定定價利率區(qū)間為12.25%至12.75%，最終以12.25%低位完成定價。同時，此次發(fā)行也創(chuàng)下中國同類評級房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行最大訂單和最低票息兩項紀(jì)錄。
    此次債券認(rèn)購者中，亞洲投資者占58%，歐洲投資者占29%，美國投資者占13%。其中，基金投資者占77%，保險公司占10%，銀行占7%，私人銀行和其他投資者占6%。專業(yè)分析師指出，建業(yè)地產(chǎn)此次發(fā)行的債券組合非常理想，以歐美投資者為代表的國際一流投資基金所占比重大于其他同類公司。
    此次建業(yè)地產(chǎn)籌資所得，將注入建業(yè)住宅集團(tuán)（中國）有限公司，主要用于鄭州等重點市場的土地購置，增加其土地儲備。
   據(jù)悉，10月8日建業(yè)地產(chǎn)啟動發(fā)行路演，正逢國內(nèi)宏觀調(diào)控政策愈加嚴(yán)厲之際。由于建業(yè)地產(chǎn)上市之后業(yè)績穩(wěn)定，基本面良好，負(fù)債比例較低，品牌知名度和美譽(yù)度較高，并與國際知名企業(yè)凱德置地有著良好的合作，因而獲得了投資人的廣泛認(rèn)可與青睞。建業(yè)地產(chǎn)董事局主席胡葆森表示：“這幾次海外資本市場融資，一次比一次容易。這得益于企業(yè)一以貫之的核心價值觀和能夠解決可持續(xù)發(fā)展問題的省域化發(fā)展戰(zhàn)略。”
    2006年~2007年，凱德置地先后兩次共注資約11億元人民幣參股建業(yè)地產(chǎn)；2008年6月6日，建業(yè)地產(chǎn)成功登陸香港聯(lián)交所主板，募得資金13.75億港元；2009年9月，建業(yè)地產(chǎn)發(fā)行可轉(zhuǎn)換債籌得1億美元。加上此次募集外資，建業(yè)地產(chǎn)在四年內(nèi)共為河南注入外資約8億美元，不僅為中小企業(yè)融資提供了可資借鑒的標(biāo)本，也為民營企業(yè)助推河南經(jīng)濟(jì)建設(shè)起到了良好的示范作用。
    目前，隨著“限貸令”和“限購令”的出臺，國內(nèi)宏觀調(diào)控形勢嚴(yán)峻，樓市未來預(yù)期更加撲朔迷離。在此時刻，建業(yè)地產(chǎn)能夠獲得投資人的信賴與支持，更加驗證了建業(yè)省域化發(fā)展戰(zhàn)略的價值所在。建業(yè)此次債券發(fā)行成功，將進(jìn)一步增強(qiáng)公司的資金實力，為公司開發(fā)業(yè)務(wù)的快速發(fā)展提供資金支持，公司在河南省尤其是鄭州等重點城市的行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)地位將進(jìn)一步得到鞏固。

建業(yè)地產(chǎn)再次蟬聯(lián)“2010中國中西部房地產(chǎn)公司品牌價值TOP10”第一名
    9月18日，由國務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所和中指院三家研究機(jī)構(gòu)共同組成的中國房地產(chǎn)TOP10研究組，在京發(fā)布2010年中國房地產(chǎn)品牌價值研究成果。建業(yè)地產(chǎn)以獨有的品牌價值與區(qū)域影響力，再次蟬聯(lián)“2010中國中西部房地產(chǎn)公司品牌價值TOP10”第一名。

載譽(yù)世界，榮耀城邦——鄭州建業(yè)·壹號城邦盛大開盤
    10月10日，在經(jīng)歷了近4個月的辛勤耕耘和千余位客戶的熱切期盼中，鄭州建業(yè)·壹號城邦盛大開盤。開盤活動于10日上午8時在中州皇冠假日酒店三號樓中原廳正式舉行，整個活動氛圍緊張、有序，截止下午4時選房結(jié)束，當(dāng)日成交金額約3.2億。出差在外的胡葆森董事長獲知消息后發(fā)來短信慰問和鼓勵：“當(dāng)前形勢下取得如此成績已屬不易，大家辛苦了！尤其是你們敢于挑戰(zhàn)自我、迎難而上的精神，實為難得！我與大家雙線作戰(zhàn)，共同努力！望代我感謝團(tuán)隊全體將士！”

月滿中秋 共慶團(tuán)圓
    月滿中秋，共慶團(tuán)圓。乘著建業(yè)“18年·18城　建業(yè)在傾聽”活動的契機(jī)，建業(yè)物業(yè)以“中秋團(tuán)圓月”為主題的九月社區(qū)文化活動，也在建業(yè)全省社區(qū)陸續(xù)上演。探望社區(qū)空巢老人、拜訪VIP客戶、舉行社區(qū)中秋團(tuán)圓聯(lián)歡會等多種形式的中秋主題活動，讓全省社區(qū)的建業(yè)業(yè)主和建業(yè)人一起共享中秋、共慶團(tuán)圓、共同聯(lián)歡。

快樂工作 健康生活
    集團(tuán)工會和人力資源管理中心共同舉辦的建業(yè)集團(tuán)員工羽毛球聯(lián)賽于9月1日拉開帷幕。經(jīng)過2個月的激烈比賽，鄭州公司隊脫穎而出榮獲團(tuán)體第一名，商丘公司隊榮獲團(tuán)體第二名，洛陽公司隊摘得季軍獎杯。建業(yè)人在賽場上激烈搏殺、毫不相讓，賽場外相互切磋、親如兄弟；而建業(yè)人也在鍛煉中強(qiáng)健自己的體魄，在交流中感受快樂。